Wenn eine Ehe auseinandergeht, wird das gemeinsame Zuhause schnell zum größten Streitpunkt. Das erlebe ich regelmäßig in meiner Arbeit als Makler in Mannheim und dem Rhein-Neckar-Kreis. Die gute Nachricht: Mit einem klaren Kopf und professioneller Begleitung lässt sich auch diese Situation ordentlich lösen.
Drei Wege – und keiner passt für alle
Im Kern stehen Ihnen drei Optionen offen: Einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Beide verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös. Oder die Immobilie wird vermietet. Welcher Weg der richtige ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation, dem laufenden Kredit und nicht zuletzt von der Frage ab, ob Kinder im Spiel sind. Eines vorweg: Einen überstürzten Verkauf unter Zeitdruck erlebe ich häufig – und er kostet fast immer Geld.
Zugewinnausgleich: Wem gehört was?
Ohne Ehevertrag gilt in Deutschland die Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Jeder behält sein Eigentum, aber bei der Scheidung wird der Zugewinn ausgeglichen. Was zählt, ist wer im Grundbuch steht. Steht nur ein Partner drin, hat der andere keinen Eigentumsanspruch – wohl aber einen Anspruch auf Ausgleich des Zugewinns. Stichtag ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird. Ab diesem Moment wird gerechnet.
Gut zu wissen: Die Ausgleichszahlung im Rahmen des Zugewinnausgleichs ist steuerfrei. Auch bei einer Immobilienübertragung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung fällt keine Grunderwerbsteuer an. Anders sieht es aus, wenn die Übertragung nicht im Zusammenhang mit dem Zugewinnausgleich steht – dann drohen rund 5 % Grunderwerbsteuer.
Ohne Bewertung geht nichts
Ob Verkauf oder Auszahlung – Sie brauchen eine belastbare Immobilienbewertung als Grundlage. Emotionale Wertvorstellungen helfen hier nicht weiter. In meiner Erfahrung weicht die Vorstellung beider Partner oft erheblich vom tatsächlichen Marktwert ab. Eine neutrale Wertermittlung schafft Fakten und nimmt dem Thema die Schärfe.
Vorsicht Spekulationssteuer
Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann Spekulationssteuer anfallen. Ausgenommen ist, wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat. Aber genau hier liegt die Falle bei Scheidungen: Zieht ein Partner im Trennungsjahr aus, entfällt für ihn die Eigennutzung – und sein Anteil am Verkaufserlös wird plötzlich steuerpflichtig. Diesen Punkt übersehen viele Paare. Lassen Sie sich hier frühzeitig von einem Steuerberater beraten.
Teilungsversteigerung: Fast immer die schlechteste Lösung
Können sich beide Partner nicht einigen, kann jeder eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen – auch ohne Zustimmung des anderen. Klingt nach einem Ausweg. Ist es aber selten. Die erzielten Preise liegen typischerweise bei 50 bis 70 Prozent des Marktwerts. Dazu kommen Gutachterkosten und Gerichtsgebühren. Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 500.000 Euro können allein die Verfahrenskosten bei über 8.000 Euro liegen. Ein gemeinsamer Verkauf auf dem freien Markt bringt in fast allen Fällen deutlich mehr.
Der laufende Kredit
Haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, haften auch beide – unabhängig davon, wer auszieht oder wer die Raten zahlt. Die Bank interessiert sich nicht für Ihren Beziehungsstatus. Informieren Sie Ihre Bank daher frühzeitig. Bei einer Übernahme durch einen Partner muss die Bank der Entlassung des anderen aus der Haftung zustimmen. Bei einem Verkauf kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Beides sollten Sie kennen, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Wohnen bleiben während der Trennung
Während der Trennungsphase haben beide Partner das Recht, in der gemeinsamen Wohnung zu bleiben – egal wer im Grundbuch steht. Wer freiwillig auszieht, kann innerhalb von sechs Monaten die Rückkehr verlangen. Danach gilt die Nutzung als überlassen. Bei häuslicher Gewalt kann ein Partner die gerichtliche Zuweisung der Ehewohnung beantragen.
Mein Rat an Sie
Trennen Sie die Emotion vom Geschäft. Ich weiß, das ist leichter gesagt als getan, wenn es um das eigene Zuhause geht. Aber wer sich die Zeit für eine sorgfältige Vermarktung nimmt, erzielt einen besseren Preis als jemand, der unter Druck handelt. Als neutraler Makler stehe ich beiden Seiten zur Verfügung und sorge dafür, dass beide Seiten jederzeit wissen, wo wir stehen. Bei steuerlichen und rechtlichen Fragen arbeite ich mit Fachanwälten und Steuerberatern in Mannheim und dem Rhein-Neckar-Kreis zusammen. Sprechen Sie mich an – ich nehme mir Zeit für Ihre Situation.