Bodenrichtwert Mannheim: Abfrage und Bedeutung

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Mannheim finden Sie kostenlos im Portal BORIS-BW. Aktuell gelten die Werte zum Stichtag 1. Januar 2025. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens in einer Zone, nicht der Preis, den Ihr Grundstück beim Verkauf erzielt.

Was der Bodenrichtwert ist

Der Gutachterausschuss der Stadt Mannheim leitet die Bodenrichtwerte aus den tatsächlichen Kaufpreisen ab, die ihm alle Notare melden. Grundlage ist § 196 Baugesetzbuch.

Ein Bodenrichtwert gilt für eine Zone, also ein Gebiet mit ähnlicher Lage und Nutzung.
Er nennt einen Wert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, ohne Gebäude.
Er beschreibt ein gedachtes Richtwertgrundstück mit typischen Merkmalen der Zone, etwa Nutzung, Grundstücksgröße und Erschließung.
Er ist laut Stadt Mannheim nicht bindend. Für ein Gericht oder das Finanzamt ersetzt er kein Gutachten.

Die aktuellen Mannheimer Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2025 und sind seit Ende Juni 2025 einsehbar. Laut Stadt ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte künftig zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres.

Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkaufspreis

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So finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück

Öffnen Sie das Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg.
Geben Sie die Adresse oder die Flurstücksnummer Ihres Grundstücks ein.
Klicken Sie auf die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Das Portal zeigt den Bodenrichtwert und die Merkmale des Richtwertgrundstücks.
Achten Sie auf den Stichtag. Für einen Verkauf zählt der aktuelle Wert, nicht der Wert für die Grundsteuer zum 1. Januar 2022.

Die Abfrage im Portal ist kostenlos. Auskunft gibt auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Mannheim, Glücksteinallee 11, 68163 Mannheim, Telefon 0621 293-7516.

Warum Ihr Grundstück mehr oder weniger wert sein kann

Der Bodenrichtwert beschreibt das Richtwertgrundstück. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weicht auch sein Wert ab. Diese Punkte machen den größten Unterschied:

Bebauung: Darf auf Ihrem Grundstück mehr oder weniger Wohnfläche entstehen als auf dem Richtwertgrundstück, steigt oder sinkt sein Wert. Maßgeblich sind Bebauungsplan oder umliegende Bebauung.
Größe und Zuschnitt: Ein sehr großes, schmales oder verwinkeltes Grundstück lässt sich schlechter bebauen als ein Grundstück mit typischem Zuschnitt.
Erschließung: Fehlen Anschlüsse oder stehen Erschließungsbeiträge noch aus, zahlen Käufer weniger.
Vorhandene Gebäude: Muss ein altes Gebäude abgerissen werden, ziehen Käufer die Kosten ab.
Lage in der Zone: Lärm, Ausrichtung oder eine Ecklage verändern den Wert gegenüber dem Durchschnitt der Zone.

Ein einfaches Rechenbeispiel: Ein Grundstück mit 500 m² in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 700 €/m² hat rechnerisch einen Bodenwert von 350.000 €. Ob ein Käufer diesen Betrag zahlt, hängt von den Punkten oben und von der aktuellen Nachfrage ab. Der Betrag von 700 €/m² ist ein frei gewähltes Beispiel, kein Mannheimer Richtwert.

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert (§ 38 Landesgrundsteuergesetz). Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022. Gebäude, Baujahr und Wohnfläche zählen dabei nicht.

Für den Verkauf spielt dieser Wert keine Rolle. Der Grundsteuerwert sagt nichts darüber, was ein Käufer heute für Ihr Grundstück zahlt.

Beispiel aus der Praxis

[ZU ERGÄNZEN: Fallbeispiel eines Grundstücksverkaufs von Heiko Schneider in Mannheim, mit Freigabe des Eigentümers: Lage (Stadtteil), Größe, Bodenrichtwert der Zone (einzelner Wert zum konkreten Objekt ist laut BORIS-BW erlaubt), was den Preis beeinflusst hat, Ergebnis. Möglich z. B. das Baugrundstück in Wallstadt nach Abschluss.]

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Mannheim

Ist der Bodenrichtwert der Preis meines Grundstücks?

Nein. Er ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone. Den Preis Ihres Grundstücks bestimmen seine eigenen Merkmale und die Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Mannheim aktualisiert?

Laut Stadt Mannheim ermittelt der Gutachterausschuss sie künftig zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2025.

Gilt der Bodenrichtwert auch für bebaute Grundstücke?

Ja, für den Wert des Bodens. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu, oder bei einem abrissreifen Gebäude werden die Abrisskosten abgezogen.

Kann ich mit dem Bodenrichtwert meine Grundsteuer prüfen?

Ja. In Baden-Württemberg ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 die Grundlage des Grundsteuerwerts. BORIS-BW zeigt diese Werte in einem eigenen Bereich für die Grundsteuer.

Was ist Ihr Grundstück wert?

Senden Sie mir die Eckdaten Ihres Grundstücks. Ich melde mich mit einer Einschätzung, die Bodenrichtwert, Baumöglichkeiten und aktuelle Nachfrage in Mannheim berücksichtigt.